Un logement conventionné désigne un habitat pour lequel le propriétaire a signé un traité avec l’état. La convention fait référence au respect d’un plafond de loyer par un propriétaire et à la location du bien à des foyers aux revenus modestes.
En revanche, l’état s’engage à leur verser des allocations spécifiques qui permettent de compenser une partie du loyer. Les allocations se présentent sous différentes formes :
- Sous forme d’avantage fiscal.
- Sous forme de subventions destinées aux travaux de rénovation d’une maison.
La maison non-conventionnée désigne donc tout habitant qui n’entre pas dans ce programme. Aussi, son loyer n’est pas surplombé. Dans ce cas, le propriétaire n’a pas un engagement vis-à-vis de l’État, ce qui ne le contraint pas à imposer un plafond. Découvrez donc dans cet article tout ce que cette convention implique.
Logement conventionné : le fonctionnement
On compte deux types de conventions de maison :
- La convention Anah.
- La convention APL ou Caf.
Ces deux formes de convention présentent des privilèges apparents pour les propriétaires, tandis que ceux des locataires sont presque invisibles. Toutefois, la convention Anah est la plus appréciée par les bailleurs désireux de conventionner leur habitat. Effectivement, il peut très bien profiter des APL, dans certains cas particuliers.
Une maison est conventionnée Anah dès qu’un contrat est signé entre le bailleur et l’agence nationale de l’habitat. Les propriétaires de plusieurs logements dans un même immeuble peuvent conventionner leurs logements dans un seul contrat.
On distingue deux critères qui caractérisent les conventions Anah :
- Avec ou sans travaux : profite d’une aide de l’Anah pour travaux.
- Le niveau de loyer : sociale, intermédiaire ou très sociale.
Un logement est conventionné APL lorsque la signature d’un traité est réalisée entre le bailleur et l’État. Dans ce cas, tout prêt locatif : prêt accession sociale, prêt conventionné dans le cadre d’un programme de logement social engendre régulièrement la signature d’une convention APL. Toutefois, ces formes de conventionnement sont de plus en plus rares dans le secteur privé, du fait que l’accès à ces crédits a été annulé depuis le 31 décembre 2019.
L’une des exigences principales de ces conventions est le fait qu’il est impossible de louer la maison à des personnes qui n’entrent pas dans les critères.
- Des personnes dont les revenues rentrent dans le plafond imposé.
- Des foyers dépendant du niveau de loyer.
- De la composition du ménage.
- De la situation géographique du logement.
Le bailleur doit également garantir le niveau de loyer qui est inférieur au niveau établi dans la convention.
Logement conventionné : quels sont les avantages de la convention ?
En retour à l’engagement, le bailleur profite d’un atout fiscal du « Borloo ancien » dans le cadre de la convention Anah. Ce profit permet d’avoir une remise particulière sur les revenus fonciers bruts du bien, et ce, durant que le temps de la convention dure.
Cet avantage fiscal exige également de la part du propriétaire de s’inscrire au régime imposé. Par la même occasion, il est interdit de choisir un régime microfoncier. Notez que la remise varie en fonction du niveau de loyer :
- Le loyer intermédiaire : 30 %
- Le loyer social ou très social : 60 %
- La résidence louée à une organisation publique ou privée en contrat de sous-location, à des personnes qui ont besoin d’une solution de location temporaire ou encore des personnes défavorisées.
Si le bailleur propose un loyer intermédiaire, le locataire ne peut ainsi jouir des APL. En effet, les plafonds d’un loyer intermédiaire sont beaucoup plus élevés que celui de la convention APL. Ce qui ne convient pas ainsi aux ménages aux revenus modestes. C’est la raison pour laquelle les maisons sous la convention Anah avec des plafonds social et très social sont beaucoup plus fréquentes.
Aussi, bénéficier d’une aide pour accomplir un projet de travaux de rénovation de maison est possible. Pour le traité à loyer très social ou social dans les compris dans les zones tendues, pour les projets impliquant des travaux lourds qui demandent la participation d’une collectivité publique, l’Anah propose ainsi une prime de déduction de loyer. En revanche, pour la convention APL, le bailleur possède un atout de subvention de l’État et des crédits particuliers :
- Pour la construction.
- Pour la réhabilitation.
- Pour l’achat des logements locatifs.
Location conventionnée : quels sont les engagements du bailleur ?
La signature de la convention Anah engage le bailleur sur différents éléments. La location de l’habitat d’une durée de 6 ans au minimum pour une convention sans travaux et pour une durée de 9 ans pour une convention impliquant des travaux. La résidence doit correspondre à différents critères de décence tout au long du contrat. Pour s’assurer que les critères sont respectés, ils font l’objet de plusieurs contrôles.
Une convention APL, par ailleurs dure au moins le temps du crédit locatif. La période ne peut être ainsi inférieure à 9 ans jusqu’à 15 ans, en fonction de la nature du crédit. Également, la convention APL ne se termine pas quand cette durée est terminée. Elle est renouvelée par tacite reconduction chaque 3 ans. Afin de mettre fin ainsi au contrat, une des deux parties doit entamer une démarche.
Les deux conventions jouissent de condition d’occupation identique. La location ne peut être faite qu’à une personne qui ne l’occupe pas. Mais, si le bail est renouvelé, il est possible de le louer à une personne qui l’occupe déjà. Par ailleurs, le logement doit répondre à ces conditions :
- Une maison louée non meublée.
- Un logement loué comme résidence principale de l’acquéreur qui peut l’occuper au moins 8 mois par an, sauf si la résidence est consentie à une organisation.
- Un habitat loué à une personne qui n’a aucun lien de parenté avec le bailleur.
Pour toute convention, le plafond du loyer au mètre carré est défini. Il peut varier :
- Selon le type de convention.
- Selon la situation géographique de l’habitat.
- Selon la catégorie du bien et les valeurs actuelles du loyer.
Le loyer fait l’objet d’une révision à chaque 1 er janvier de chaque année, selon la variation de l’indice de référence des loyers.
Pour un logement non conventionné, l’acheteur ne reçoit pas de remises fiscales et de subventions. Il n’est pas lié par un contrat, donc, il permet de :
- Définir le montant du loyer sans aucune limitation.
- Choisir les locataires avec liberté et selon vos recherches.
- Choisir la période de location du logement.
Bref, il ne s’engage à rien, sauf ceux qui entrent dans le cadre du contrat locatif.
Le locataire
On distingue 3 allocations logements en France :
- Les APL ou aide personnalisée au logement.
- Les ALS ou allocation de logement sociale.
- Les ALF ou allocation de logement familiale.
Ces subventions sont généralement octroyées sous conditions ressources. Aussi, certains plafonds sont à respecter, en fonction de l’habitat et de la composition du ménage.
En effet, il est à noter que les conditions de distributions qui ne sont pas les mêmes. Les trois aides sont calculées avec une méthode identique. Elles sont déterminées en se basant sur les ressources du foyer les 12 derniers mois et avec la même formule.
Rappelons aussi que ces allocations ne se cumulent pas. On ne peut profiter qu’une seule. Afin de déterminer l’aide à octroyer, le critère principal est celui du logement, c’est-à-dire, s’il fait l’objet d’une convention ou non.
En cas d’habitat conventionné, le bailleur peut solliciter des APL à la Caf. C’est une option qui n’est pas très choisie, ce qui a donné naissance ainsi à l’aide pour les logements non-conventionnés : les APL. Pour en bénéficier, les locataires doivent correspondre à certaines conditions de revenues et de critères. La somme obtenue n’a pas beaucoup de différence à celle des APL.
Bref, une maison conventionnée ou non a juste de l’influence sur le propriétaire. Pour le locataire, le changement réside juste sur les démarches à suivre pour l’aide au logement.
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